摘要：《民法典》及其规定的居住权制度具有重大历史意义。居住权作为用益与租赁权属于不同的法律制度。随着“租购并举”政策全面铺开，居住权的制度价值日益凸显。本次将居住权写入《民法典》，是对社会需求的回应，将对住房租赁行业产生深远的影响。

  关键词：《民法典》、居住权、住房租赁、以房养老

一、居住权制度入典的背景和意义

（一）《民法典》颁布的历史意义

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。作为新中国第一部以“典”命名的法律，它的通过具有里程碑式的意义。

这部被誉为“社会生活百科全书”的《民法典》，从物权、债权、人格权到婚姻家庭继承权，它关乎每个人的权益，彰显人民至上，回应百姓关切。它是私权保障的宣言书，是一个时代、一个社会运行的底层逻辑所在，将影响民众生活的方方面面。它有着鲜明的中国特色与时代特征，完美的阐释了“民法兴，则市场兴；市场兴，则国运盛”；

将对我国治理体系完善和治理能力提升起到重要作用，为实现中华民族伟大复兴中国梦提供完备的民事法治保障。

（二）居住权制度入典的背景和意义

居住权属于用益物权，源于罗马私法，最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关[1]。随着社会关系的日益复杂化，不同国家对该权利移植承继的过程中不断地深化扩大它的内涵，使之得以适应社会的发展变化。

在《物权法》制定之时，对应否规定居住权有过激烈争论。因居住权与租赁权在功能上的相似性、房屋租赁等权利已可满足当时的居住需要等原因，居住权最终未能写入《物权法》。

近十年来，房地产市场得到快速发展的同时，也引发了房价高企、“炒房”等一些列社会问题。“廉租房”、“公租房”、“租售并举”、“以房养老”等住房改革制度应运而生，以保障城镇中低收入群体“居者有其屋”的现实需求。

2021年1月1日起施行的《民法典》物权编规定了居住权制度。这是对人民群众住房居住需求的切实回应，是实现“住有所居”目标的有力保障。居住权制度将在住房制度改革中发挥重要的法律支持作用。

二、《民法典》关于居住权的规定

（一）定义和性质

《民法典》第二编“物权”第三分编“用益物权”第十四章第三百六十六条至第三百七十一条（共计6条）对“居住权”进行了明确的规定。

其中，第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

可见，居住权是以居住为目的，对他人住宅占有和使用的一种权利。其对象是他人的住宅，目的是占有和使用、居住，属于用益物权，是一种对世权，具有排他性。

（二）特征

1.人身的专属性

根据《民法典》第三百六十九条、第三百七十条的规定，居住权不得转让、继承；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

可见，居住权人对占有的他人住宅不得转让，也不得作为遗产继承，它专属于居住权人，具有很强的人身依附性。

2.以无偿性为原则

根据《民法典》第三百六十八条前半句的规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”

可见，居住权以“无偿性”为原则。此与其产生于罗马婚姻家庭关系，具有扶危济困的性质相契合。但为了更大程度发挥居住权的价值功能，我国《民法典》对此做出了有偿性的例外规定。

3.以登记为设立要件

根据《民法典》第三百六十八条后半句的规定，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

可见，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立。

4.期限没有限制

根据《民法典》第三百七十条的规定，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”

可见，我国《民法典》并未对居住权的期限进行限制，其可以是长期的，甚至持续到终身。

（三）设定方式

《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

可见，居住权的设定方式由法律严格规定，即只能根据合同和遗嘱形式设定，并且在设立和消灭时必须到登记机构办理登记。

三、居住权与租赁权的异同

居住权与租赁权都是对他人房屋所享有的部分权能，具有一定的相似性。正因为如此，才引发了居住权是否可以为租赁权所取代的激烈争论。但两者毕竟是不同的法律制度，存在明显的不同。

（一）相同点

1.从功能上来看，在通过市场交易对他人房屋进行利用的法律制度中，居住权和租赁权是两种有效的资源配置方式。两者都是基于契约对他人的房屋进行利用的法律制度，它们都可以使房屋资源由闲置、低效率利用的人手中转移到有利用需求、高效率利用的人手中，提高了房屋的利用效率，达到了资源的优化配置。

2.从效力上来看，两者都具有排他性。居住权作为用益物权，具有对世性，可以产生对抗第三人的效力；租赁权虽然是债权，但我国法律确定了“买卖不破租赁”、“优先承租权”等原则，使租赁权具有一定的排他性，可以在一定程度上产生对抗第三人的效力。

3.从内容上来看，两者都是对他人房屋所享有的使用权。未经所有权人的同意，无论是居住权人还是承租人，都不得擅自对房屋进行出租、转租或其他不符合双方约定的处分。

（二）不同点

1.立法目的不同

居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，是为满足特定自然人的赡养、扶养等生活需要而设定的权利。居住权的设定有助于缓解住房紧张的局面、维护社会稳定及充分保障民生。

租赁权，又称“使用收益权”，是指承租人依照租赁合同，在租赁物交付后，对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。租赁权的设立主要为了规范市场中交易双方的权利义务关系，维护市场交易秩序和出租方、承租方的合法权益。

2.性质不同

居住权作为用益物权，具有物权的所有特征，即对世性、绝对性、直接支配性。居住权对房屋具有较强的支配力，可以基于生活居住的需要而对房屋进行广泛的正常使用。

然而，作为债权的租赁权具有相对性，支配力比较低，只能对抗特定的债务人。尽管承租人在一定程度上能够对租赁物进行占有和使用，但这种占有和使用的权能要受到出租人意志的严格限制。

3.期限、诉讼时效不同

居住权一般具有长期性、终身性。我国《民法典》并未规定居住权存续的最长期限，甚至可以为居住权人终身所设定。且其作为物权，不受诉讼时效的限制。

租赁权则不是一项长期、稳定的权利。根据《合同法》的规定，租赁合同的期限最长不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。同时，作为债权的租赁权的行使也要受诉讼时效的限制。

4.对主体的约束不同

其一，《民法典》明确规定居住权具有不可转让性。但租赁权作为债权经双方当事人同意可以概括转让。

其二，居住权以无偿为原则，以有偿为例外。即可以通过合同约定对价，但不将对价作为取得居住权的必要条件。但租赁权一般而言，以支付租金为必要，即通常为有偿租赁，也可以约定无偿租赁。

5.设定方式不同

居住权既可以合同的方式设立，也可以遗嘱的形式设立。同时，居住权是绝对权，必须要通过登记而设立。未登记的,不发生效力。

而租赁权的设立必须基于租赁合同，租赁合同是一种双务、有偿的法律行为。其设立不需要采取登记的方式。

（三）两者构成互补关系

居住权和租赁权作为两种不同的权利，其功能和价值并不相同，难以用一种制度完全取代另一种制度。

相反，租赁权在“行为的安全性”、“合同的稳定性”以及“使用的长期性”上存在缺陷。这也导致现行的住房租赁制度在实现“让全体人民住有所居”的目标上存在一定障碍。而居住权制度的功能和价值，恰恰可以有效弥补租赁权的不足，两者互为补充，能有效解决“住有所居”这一当代社会极为重要的政治、经济和社会问题。

四、居住权制度对住房租赁行业的影响

我国的住房制度改革，经历了从福利性实物分配到住房商品化，再到目前推进“租购并举”，“健全以市场配置为主、政府提供基本保障的租赁体系”。当下，发展住房租赁市场是保障居民基本居住需求和构建房地产发展长效机制的重要路径。

居住权制度入典，不仅是在租赁权之外，“为解决当事人的生活居住实际需要提供更多的选择，能更充分保护当事人的实际利益”；更能有效推进“租购并举”、“住房保障”、“以房养老”等一系列住房制度改革的实施，将对住房租赁行业产生深远的影响。

（一）政策层面：有利于推进“租购并举”等住房制度改革

党的“十九大”报告指出，未来要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是对近年来房价高涨、炒房现象以及“租售”极端不均衡发展的有力回应。

居住权制度入典契合“房住不炒”的主题，有利于推进一系列住房制度改革，有利于房地产市场保持稳定运行。

1.“租购并举”

国务院发展研究中心研究员任兴洲曾提出：“在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。”[2] 与房屋买卖相比，其最大的短板是租赁的房屋经济主体分散，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者[3]，租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束。

2014年3月，中共中央、国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，首提“租售并举”，要大力发展住房租赁市场纳入我国住房供应体系。但租赁作为债权的性质及不稳定性，导致租户居住权益难以切实保障，人们的住房消费观念难以转变。

而居住权制度入典，可弥补房屋租赁的不稳定性，解决了长期以来承租人的租房隐患，提高了住房租赁的稳定性，在遏制投机性需求的同时完善了房地产调控[4]，进而有利于住房租赁市场的稳定发展，打造多元化的住房供应体系，极大地推动了“租购并举”住房制度的进一步落实。

2.“住房保障”

从2007年提出建设廉租房、以解决中低收入群众的居住问题，到2010年开始，加快发展公共租赁住房、缓解新就业无房职工以及外来务工人员等“夹心”群体居住问题，再到2014年廉租房与公共租赁住房并轨，我国提出了一系列的住房保障措施。

然而，住房租赁不稳定的性质，使得居住者缺乏安全感，也容易造成通过廉租房、公共租赁住房进行权利寻租的空间和可能。居住权具有社会保障的属性，其立法目的是为了解决由于房价高引发的特殊群体居住问题，其制度构造可以满足居住人取得物权的稳定性、长期居住的获得感等要求，有效缓解了社会特殊群体因居住问题引发的社会矛盾，促进了住房保障制度的实施。

3.“以房养老”

随着我国社会老龄化程度的加深，养老资本投入不足，产生了巨大的缺口，而我国现阶段的养老保障体系很难解决这个问题[5]。在新、旧体制剧烈转变的阶段，以前的养老体系已难以为继，新的养老体系未得到充分的完善，相应的社会保险体系尚不健全，养老体系存在着很大的资金问题。在此情况下，“以房养老”模式应运而生。其中的售后回租模式，由老人将房屋出售给金融机构后，再租回自己居住。但此种方式，老年人仅仅获得了租赁的债权，风险相对较大。

因此，居住权制度入典可以有效解决这一问题，老年人可以在向金融机构让渡房屋使用权后仍保留居住权，以保证长期稳定的居住。可见，居住权为“以房养老”提供了制度支持。不仅拓宽养老资金来源、完善养老保障体系，也促进了房屋的流通性。

（二）实践层面：有积极的作用，也有消极的影响

居住权契合了住房制度改革的大方向，其在推行过程中将对住房租赁行业产生积极作用。但作为一项全新的制度，其不可避免也可能产生消极的影响。

1.积极作用

（1）对于政府而言，有利于住房改革政策的实施

房地产市场自身调节的缺陷以及现有法律法规的滞后性，导致房地产行业发展过程中出现了房价高企等极端化现象。同时由于缺少法律依据使得有关住房制度改革的政策很难贯彻落实[6]，实施效果大打折扣。

而居住权制度入典，可将“租购并举”、“住房保障”、“以房养老”等制度纳入法治化轨道，为政策的实施提供了法律保障，有利于政府政策的有效实施，促进房产要素不断走向市场纵深发展。

（2）对于房企而言，有利于发展长租公寓等业务

在“租购并举”、“只住不炒”的政策主基调下，长租公寓、REITs、信用租房已经成为新亮点。随着居住权制度的正式实施，房地产开发企业可以借助政府关于住房租赁供给侧改革的政策支持，依托居住权稳定性特征引导住房消费观念转变，运用长远的市场发展思维，调整房地产运营模式，进一步推行“租售”并举，着力发展长租公寓等业务，促进企业的长期健康发展。

（3）对于住房租赁公司而言，有利于行业长期向好发展

在居住权制度入典之前，住房租赁行业最大的缺陷是不稳定性，缺少法律规范。但是居住权制度入典弥补了房屋租赁的不稳定性，解决了长期以来承租人的租房隐患。此有利于推动了住房租赁行业长期向好发展。

（4）对于银行而言，有利于开展多样化的租赁市场业务

目前，银行介入住房租赁市场主要是通过传统贷款、信用债券、资产证券化、风险资本投资等模式。当然，随着住房租赁业务的逐步兴起，除了资金支持外，部分银行也开始直接抢滩参与住房租赁业务。

居住权制度的实施，为银行设计更加合理、风险更低的贷款产品提供了更多的途径和可能，也为银行谋求业务转型提供了新的思路。

（5）对于住户而言，有利于自身权益更充分的保护

在《民法典》颁布以前，我国已有司法判例运用相关法律对居住权人进行保护。但是，由于缺乏专门性法律依据，居住权人在向所有权人主张相关权利时，难以对抗其排他性。此阻碍居住权人行使权利，无法保障其合法权益。

《民法典》实施后，为居住权人实施居住权提供了法律依据。同时，居住权中的例外条款在法律范围内给予双方当事人高度的意思自治，具有保障当事人权利和促进房屋物尽其用的效果。

2.消极影响

（1）增加双方当事人的交易成本

租赁住房开发成本高，但租金现实回收低，租售比太高，不能持续满足房地产开发企业现金流需要，其持续发展面临极大考验。同时，过渡的使用居住权会造成社会资本的浪费。如短期的房屋租赁标的额较小，风险不大，采用租赁方式方便灵活，甚至可以采取口头合同形式，合同不需登记，这就降低了缔约成本。而居住权则需要采取书面方式，且需登记公示，交易成本较相对较高。此在一定程度上增加双方了的交易成本。

（2）加重业主的负担

《民法典》并未对居住权人的义务做详细规定。这可能加重了房屋所有权人的负担。如居住权以无偿性为原则，在《民法典》中未规定居住权人对居住房屋有妥善管理和修缮的义务的情况下，房屋毁损灭失时的责任如何承担可能存在较大争议。此可能使房屋所有权人在让渡使用权的同时，仍负担房屋的修缮义务。

（3）影响房屋流转的便利性

由于居住权的社会保障属性和居住权的人身依附性、无偿性、无期限性，且设定居住权后，房屋所涉及的户籍、医疗、养老、教育等如何处理，暂未有明确的政策规定。此在一定程度上可能会影响了房屋的市场流动性。

五、小结

居住权制度入典，是对“住有所居”这一社会现实需求的切实回应。居住权的制度价值，有效弥补了租赁权的不稳定性，有利于推动“租购并举”等住房制度的改革，将对住房租赁行业产生深远的影响。

在居住权制度迈出坚实第一步的同时，急需完善有关配套规定。比如设定居住权后，住房所涉及的户籍、养老、医疗、教育等该如何处理，相关的矛盾该如何解决。期待这些配套规定早日完善，期待“居住权制度”这颗明珠在老百姓的生产生活中发出璀璨光芒。

参考文献：

   1.王利明，《论民法典物权编中居住权的若干规定》，刊载《学术月刊》，2019年第7期。

2.陈艳凤，《论居住权》，华中科技大学206年硕士学位论文。

3.申卫星，《从“居住有其屋”到“住有所居” —我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》，刊载《现代法学》，2018年3月第2期。

4.王晓晨，《房屋流转中居住权人利益的法律保护》，大连海事大学，2013年10月硕士学位论文。

5.茅少伟，《寻找新民法典：“三思”而后行民法典的价值、格局与体系再思考》，刊载《中外法学》，2013年第6期。

6.肖俊，《“居住”如何成为一种物权—从罗马传统到当代中国居住权立法》，刊载《法律科学》，2019年第3期。

7.陈华彬，《人役权制度的构建》，刊载《比较法研究》，2019年第2期。

8.王富博，《居住权研究 —我国物权立法的继受与创新》，中国政法大学，2006年中国政法大学博士论文。

9.来源网络：澎湃新闻 （2018-12-21），查阅时间2020年6月6日。

10.江才，《中国商品住宅市场与开发商行为的治理和规制研究》，西南财经大学，2005年博士学位论文。

11.郑萍，《美国以房养老模式及其对我国的启示》，湘潭大学，2012年硕士学位论文。

12. 张志，《我国保障性住房法律制度研究》，山西财经大学2014年硕士学位论文。

13.陈曼，《居住权的制度构建探析与研究》，广西大学2019年硕士学位论文。

14.王艳飞，《国内住房租赁研究进展与展望》，刊载《中国房地产》，2017年第36期。

15.张华强、王江波、石海峰，《我国金融支持住房租赁市场现状及国际经验借鉴》，刊载《区域金融研究》，2018年第10期。

16.邱峰，《住房租赁市场：银行布局的现状、动因、障碍与对策》，刊载《新金融》，2018年第8期。

17.赵鑫明，《德国〈民法典〉的住房租赁规制与借鉴》，刊载《中国房地产》，2020年第13期。

18.王林、邓露，《租购并举与住房租赁发展研究综述，刊载《中国房地产》，2020年第12期。